避免履约风险 防范粮食浪费

法治日报全媒体记者 陈磊

近日，一张网传海报让水蜜桃火出水果圈——位于江苏省无锡市的一家楼盘推出“水蜜桃我来收，您安家我助力”活动。

据媒体报道，从活动推出至今年8月31日，买房人可以水蜜桃每斤18．88元抵扣房款，最高抵扣1万斤，每套最高可抵18万余元。

实际上，“以物换房”今年来在各地频现：河南省杞县建业城售楼部推出“5元／斤，大蒜换房”的海报；河南省民权县建业河畔洋房项目推出“2元／斤，小麦换房，最高可抵16万元房款”活动；江苏省南京市新城·云漾滨江项目推出“西瓜换房，最高抵10万元”活动……

如此奇怪的商品房销售活动，引起社会广泛关注。有网友留言称，“接下来就该用大葱抵房款了”。还有网友提出疑问，“这些水果放哪，怎么处理”。

据北京市康达律师事务所管委会委员、高级合伙人孟丽娜观察，无论是“小麦换房”“大蒜换房”，还是“西瓜换房”“水蜜桃换房”，其中有一定的规律性可循：比如多集中在二、三线城市，当地的房地产开发企业承压较大；部分换房模式将当地农产品物资进行销售以增强购房人的实际购买力，确实可以吸引少量县城、乡镇居民等购房群体；可以置换的比例不大，说明房地产开发企业着重在首付款上做文章。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华分析称，这是商品房销售企业的一种市场促销行为，属于开发商因市场低迷而变相降低首付以达到销售商品房的目标。

“开发商这样做是制造了一个惠农的噱头，其实和过去开发商为了锁定客户采取交定金折抵房款形式是一样的，无非是现在换了一种形式，即用实物代替现金。”北京海润天睿律师事务所执委会委员、北京市房地产法学会常务理事包华说。

在北京理工大学法学院民法典研究中心主任孟强看来，“以物换房”这种现象之所以引起社会关注，是因为商品房属于价值比较高的物，“以物换房”的方式与人类的货币发展史相悖，从而让人们觉察出一点荒诞的味道。

瀛和律师机构建筑房地产专业委员会主任林仁聪认为，开发商不管是收小麦，还是收稻谷，或者是收水果，用各种各样的农产品抵首付款，说明城乡居民的住房消费购买力不足，应该引起重视。

在孟丽娜看来，这些“博眼球”的促销方式背后，暴露出房地产开发企业急于通过变相降价促销卖房的急迫性，本质是希望售房资金得以快速回流，说明楼市去库存压力仍然较大。

一个随之而来的问题是，开发商的行为是否合法合规？

多名受访专家认为，开发商此举目的在于变相降低首付，吸引大家购买房子，并没有违规的地方，但存在销售风险。

根据《商品房销售管理办法》第十四条规定，房地产开发企业发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。

“对于房地产开发企业而言，以农产品换购的方式，如果真正合理确定收购价格以及将让利措施落到实处，不去借换房炒作当地农产品价格，在现阶段一些城市住宅销售同比大幅下跌的困境下，有一定的积极作用。但如果实际售房过程中，购房人有无大蒜、水蜜桃，都能参与换房活动，则房地产开发企业有可能涉嫌虚假营销，这种销售风险应予警惕。”孟丽娜说。

与此同时，受访专家提醒，这种现象可能会给当地房地产市场带来一定的风险。

孟强认为，无论是小麦、大蒜还是水蜜桃，因保质期很短，开发商收受以后，这些物品容易出现损耗或者腐烂，造成严重浪费；并且开发商也很难变现价值，会进一步增加开发商的债务风险。

“特别是开发商没有收购粮食的资质，如果‘小麦换房’行为被竞相效仿，收储大量粮食而保管不当导致严重浪费，甚至可能影响国家粮食安全。”孟强说。

包华也提出，开发商此举可能会影响当地农产品的价格，甚至可能会影响老百姓基础生活物资的物价水平，“今天是水蜜桃、小麦，明天会不会是肉、蛋、奶？”

在孟丽娜看来，目前这些新兴的营销手段，促销时间不长，且受益群体比例不大，短期尚不能对房地产市场秩序带来较大影响。如果此后大量房地产开发企业以花式促销进行效仿，确实增加了商品房买卖合同的履约风险。商品房买卖合同一旦解除、被撤销或确认无效，房地产开发企业由于是“溢价”换购，显然不愿意将高价置换的“西瓜”“水蜜桃”等相应购房款全部退还购房人，从而引发争议，这就需要房地产开发企业事先与购房人进行明确约定，让购房人知晓相应的履约风险。此外，这种变相回避当地限价政策的做法一旦超过合理限度，监管部门难以置之不理。

孟强还提醒说，这种现象值得反思，即地方性房地产政策是否过于严厉？面对处于困境中的房地产企业，是否需要在国家政策框架内调整地方房地产政策？

记者注意到，近日，天津市、江西赣州等地出台新政，明确直系亲属可提取住房公积金用于支付购房款以及偿还房贷，就是鼓励当地居民可以用公积金帮亲人买房，或者提取更多公积金来买房和还房贷。此外，还有多个城市推行购房人可以获得购房补贴、税收减免等。