被执行人的唯一住房能否被法院强制执行

　　□ 吉志亮 赵青航

　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《规定》）明确，人民法院不得将被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋拍卖、变卖或者抵债。该规定旨在保障被执行人为维持生活所必需的居住权利和基本的生存权利。但在司法实践中，这一规定容易被曲解为被执行人的唯一住房不能被法院强制执行。细究上述规定，唯一住房并不等同于法律规定的“生活所必需的居住房屋”，即如果不是生活所必需，被执行人的唯一住房仍然能够被法院强制执行。

　　《规定》指出，以下三种情况下被执行人以执行标的系维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：一是能够通过对被执行人有扶养义务的人实现居住需求的；二是恶意转让被执行住房以外的其他房屋的；三是申请执行人按照一定标准满足被执行人及其所扶养家属基本居住权利的。据此，执行被执行人唯一住房时应当着重考虑以下情况：

　　第一，房屋的基本情况。对于明显超出生活必需的住宅，即使是唯一住房也不应得到保护。《浙江省高级人民法院关于执行程序中执行“一处住房”相关问题的解答》针对如何认定“一处住房”是否“超过生活所必需”作出细化规定，即从房屋面积、扶养家属所必需及房屋单价等角度予以权衡。例如在一起执行案件中，法院认为法律保护的是被执行人维持生活必需的居住权而非所有权，案涉房屋为高档住宅商品房，建筑面积达281.95平方米，显然已超过当地申请廉租住房保障面积标准，遂驳回了被执行人的执行异议之诉求。

　　第二，是否有替代方案。实践中，为了平衡申请执行人与被执行人之间的利益，一些法院在申请执行人能够保障被执行人及其所扶养家属一定期限居住权利的情况下，仍会执行被执行人的唯一住房。在另一起执行案件中，杭州市中级人民法院就以申请执行人同意参照当地住房租赁市场平均租金标准从房屋变价款中扣除五到八年租金用于保障权利人生活为由，驳回了案外人的执行异议复议申请。

　　第三，被执行人及其家庭的情况。被执行人是否与家庭成员共同居住、其他家庭成员是否拥有住房、被执行人的赡养抚养义务等因素也是法院执行时必须兼顾的事项。在最高人民法院曾发布的一起典型案例中，法院认为案涉房产属夫妻共同财产，而被执行人对外提供担保所形成的债务属其个人债务，且被执行人的配偶及其子女长期生活、学习在北京市，其夫妻双方在北京市仅有案涉一处房产，据此二审判决被执行人的配偶对案涉房产享有的民事权益，足以排除法院的强制执行。

　　综上所述，判断被执行人唯一住房能否被法院执行的问题，应遵循保障被执行人基本生活所必需的理念，在此基础上再合理平衡债权人与被执行人的利益诉求，确保执行工作的公平与公正。

　　（作者单位：浙江金道律师事务所）