69宿迁市宿城区李某蔡某等7人与某物业公司物业纠纷调解案

2023年大年除夕夜里12点多，江苏省宿迁市宿城区某小区5号楼5单元与6单元中间空地上堆放的泡沫纸箱起火，北面3号楼业主发现并拨打119报警，消防人员虽迅速将火扑灭，但是大火还是导致5单元、6单元1到4楼8户北侧窗户及空调外机不同程度损坏。消防人员经调取物业监控及现场勘验发现，本次起火是外来火源导致，但是无法确定外来火源的责任人。小区业主一致认为，物业如果及时清理当天堆放物就不会引起火灾，物业应该承担相应的赔偿责任。物业认为引起火灾的堆放物是4楼406业主在物业公司工作人员下班以后堆放的，主要责任应该由4楼406业主承担，物业公司拒绝承担赔偿责任。受损业主李某、蔡某等人多次集体到物业办公室讨说法，双方无法达成一致意见，矛盾逐渐激化，宿城区某街道人民调解委员会（以下简称“调委会”）了解此事后主动介入，指派调解员，与街道、社区、派出所组成调解组进行调解。

2023年4月，调委会联合街道、社区、派出所及小区网格员先去了解受损情况。105、106、205、405当晚窗户关闭，塑钢窗烧毁；305、306当晚窗户关闭，塑钢窗和空调外机烧毁；206窗户未关，屋内墙体熏黑，一扇塑钢窗、一个空调外机、一副窗帘烧毁，屋内存放的婴儿用品和年货等无法使用；406家中窗户稍微变形不影响使用。

经查，起火的泡沫纸箱是406业主堆放，业主是一对年迈的老夫妻，儿子残疾，结婚后不久离异。儿子再婚后没回来过，留下一子一女随老两口生活。孙子在无锡上大学，孙女中度智力低下，家庭开支主要靠老两口自己挣钱，生活非常困难。406男业主平时在物业公司做保洁工作，闲暇时间卖点废品挣钱，补贴日常开销及孙子上大学和孙女康复，起火的泡沫纸箱就是男业主收的废品。此外，调解组一行人还发现406业主在4楼过道和自己家阁楼上堆放了大量的废品，并且有部分是可燃物，当即责令尽快将其变卖或搬离。

调解组一行人了解情况后立即开展讨论。首先，事情的起因是由于406业主在公共区域堆放泡沫纸箱，泡沫纸箱因不明原因起火，对多名业主造成财产损失。其次，406业主堆放易燃物品后，物业公司并未及时发现并责令当事人清理。但是按照当前情况看来，406业主堆放易燃物品，是危害行为直接行为人和责任人，物业公司是公共区域安全管理人，对公共场所未尽到安全管理职责，双方均存在一定的责任。但是由于406业主家庭确实困难，无力承担损失赔偿责任，调解组一致认为，要做好受损业主和物业公司的工作，引导物业公司承担相应的赔偿责任。调解组一行人决定分三队了解情况，分别做好406业主、物业公司和几户受损业主的工作。首先，由第一队上门安抚各位受损业主的情绪并了解其诉求，除损失最严重的206业主外，其他几户均同意调解。

第二队由调解员带队，做好与物业公司的沟通工作。物业公司坚持认为，火灾是因406业主胡乱堆放杂物引起，而且堆放时间是除夕当天下午下班后，他们不应当承担赔偿责任。调解员向物业公司明确指出，物业公司对火灾事故存在服务不到位的责任，对业主的损失应当依法承担赔偿责任。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”《物业管理条例》第三十五条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”同时，《江苏省物业管理条例》第四十七条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定，落实安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作。物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”物业公司接受业主委员会的委托，作为小区的物业服务企业，应当依法做好物业管理区域内的安全防范工作，但物业公司没有及时发现并清理小区建筑物附近空地上堆放的杂物，未能适当履行物业服务合同义务，导致多名业主财产受损，应当依法承担相应的法律责任。按照常理，虽然并非所有的物业服务都需24小时提供，但是根据日常生活需要，门卫安保、楼栋巡逻安保和监控室值班要求24小时有人值守，对于公共区域的易燃物品，应当及时发现并清理。并且，当天是除夕，中国人都有除夕燃放鞭炮的习俗，物业公司更应当加大安全防范措施，以杂物是下班后堆放拒绝承担责任的理由不能成立。调解员又从情理的角度进行劝说，如果业主走诉讼程序，物业公司不但要承担其应尽的损害赔偿责任，而且还要花费大量的时间和精力去应诉。调解员还指出，该小区物业费收缴率达到90%以上，如果物业公司不积极承担法律责任，对待业主损失的态度会极大伤害业主对物业公司的信任，会对物业公司以后开展小区物业管理工作带来极为不利的影响，可能还会出现业主拖欠物业服务费的情况。通过调解员深入释法明理，物业公司认识到事情的严重性，愿意积极配合调解组化解纠纷。

第三队前往406业主家，向其宣传消防安全知识和物业管理方面的相关法律规定。《中华人民共和国民法典》第二百七十二条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”《中华人民共和国消防法》第二十八条规定：“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。”调解组与406业主说明，此次火灾事故其实已经造成了不良影响，万幸没有造成人员伤亡。考虑到406业主家的实际情况，受损业主均表示不追究他们的法律责任，物业公司也愿意赔偿受损业主的损失，但是此后严禁在公共区域堆放易燃易爆等危险物品。经过调解员一番释法明理，406业主认识到自己的错误，一再表示以后一定遵守法律规定，不再到处堆放杂物。与此同时，调解组与社区工作人员协商，由社区帮助联系孩子父母，劝导其担负起养育子女的义务，这样才能更好地保障406业主和其孙子孙女的生活。

双方经协商达成如下协议：

1、物业公司根据各业主的受损程度，减免部分物业费作为对受损业主的一次性补偿，105、106、205、405减免600元，305、306户减免1200元，206户减免3600元；

2、406业主保证不再在公共区域及堆放易燃易爆物品；

3、406业主、物业公司与105、106等几户业主不再因此次火灾事故产生纠纷。

经回访，当事人均表示满意。

俗话说“行要好伴，住要好邻”，在这起事故中，邻居之间的包容和理解是促成调解成功的关键。本案如果通过诉讼程序极易激化矛盾，通过调解方式化解物业纠纷，既节约了有限的司法资源，又有利于业主之间、业主与物业公司之间建立相互理解、相互信任的关系，更有利于维护社会和谐和稳定。本案中，调解员能综合利用行政机关和社区力量，借助派出所、街道、社区、网格员等多方资源开展调解工作。同时投入大量精力与业主逐一沟通，消除业主与物业公司的对立情绪，让双方既有“里子”，又不失“面子”，又不失时机地宣传了消防安全和物业管理方面的法律法规，取得了法律效果与社会效果的有机统一。