一房“既卖又抵”，购房者与抵押权人最终各得其所 院

　　孙亮和吴林想不通，明明与房地产开发商签订了购房合同，为何自己的房子无法网签和过户？打包购买了银行债权的福明公司也很困惑，手握“优先受偿”的判决，涉案房产为何多年来难以执行？

　　房地产开发商将房产出卖后又进行抵押，资金链断裂跑路后，购房消费者和抵押权人“同争一房”，多方提起执行异议之诉，延宕多年的执行僵局如何破解？

　　2012年，诚至公司向孙亮之父和吴林分别借款65万元、30万元。2014年8月1日，因诚至公司资金困难，数月未支付利息，孙亮、吴林分别与该公司签订《商品房买卖合同》，以该公司所欠借款抵扣购房款购买其名下房屋，福建省某市房管部门于当日对该合同进行备案登记。

　　某市不动产登记中心出具的相关证明却显示，2014年9月2日，诚至公司将案涉房屋抵押给了工行某支行。后因该公司未能足额偿还到期债务，工行某支行提起诉讼，生效判决判令诚至公司偿还债务，工行某支行对包括案涉房屋在内的抵押物享有优先受偿权。

　　进入执行程序后，工行某支行将该案债权转让给了福明公司，福明公司申请恢复对包括案涉房屋在内的财产的执行，福建省三明市中级人民法院裁定予以恢复执行。

　　孙亮和吴林提出执行异议，法院中止执行。福明公司遂分别对孙亮和吴林提起申请执行人执行异议之诉，三明中院判决驳回福明公司诉讼请求。福明公司提起上诉，福建省高级人民法院判决撤销一审判决，准许执行福明公司申请恢复执行的裁定。

　　一边是消费者购房多年，消费者权益得不到保护的无奈，一边是抵押权人提供借款多年，却始终无法实现债权的焦虑。

　　孙亮和吴林向最高人民法院申请再审。最高法第三巡回法庭承办法官李晓云调取原审卷宗发现，某市不动产登记中心出具的查询证明显示，孙亮、吴林及二人配偶、未成年子女名下在该市均无房产信息。该房产作为当事人的唯一住房，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，购房消费者的权益应当得到保障。

　　合议庭研判案涉债权债务关系和担保法律关系后认为，抵押权人所主张权利依法成立的，应予以保护。同时，合议庭也立即组织当事人询问，深挖案件事实，初步认定当事人系商品房消费者，其权利能够排除执行。

　　作出判决简单，但如何让双方当事人的利益实现最大化，如何避免后续执行产生更多矛盾，则考验着法官的智慧。

　　“房价上涨是否已经覆盖最初的借贷成本？”“既然是打折购得债权，能不能在执行金额上略微让步？”在与双方当事人深入沟通过程中，法官设身处地考虑其利益诉求，既解释法律原理，也传递朴素价值，做到情理法有机统一。

　　调解中，双方逐渐改变立场，各自诉求从原来的针锋相对转变为可以让步。

　　“刚开始时，双方在金额上的分歧比较大，但已经初步展现出调解意愿。”组织当事人询问后的一个星期之内，法官助理孙得证多次致电双方当事人、代理律师，及时向双方传递对方乐于让步的信号，促进双方当事人相向而行，共同寻找利益平衡点，快速达成了调解方案。

　　“要充分发挥律师懂得法律、当事人了解案情的优势，既用好代理律师这一桥梁纽带，帮助法院、同法院共同为当事人释法明理，又加强与当事人直接沟通，深入了解实际诉求，缓解两造对立情绪，弥合利益诉求鸿沟。”李晓云表示，在调解过程中，要积极调动当事人和代理律师的主观能动性，共同为化解纠纷献计献策。

　　最终，在法庭主持下，福明公司分别与孙亮、吴林达成执行和解。再审申请人孙亮、吴林分别撤回了再审申请。商品房消费者最终获得房屋所有权，公司一方也获得了一定的经济利益，近十年的“家园之争”落下帷幕。

　　（文中孙亮、吴林、诚至公司、福明公司均为化名）

　　专家点评

　　人民法院能动履职的鲜活实践

　　南京大学法学院教授  叶金强

　　本案福明公司主张对案涉房屋享有抵押权，孙亮、吴林主张作为商品房消费者享有房屋交付请求权，是典型的抵押权人与商品房消费者之间产生权利冲突的案件。此类纠纷从表面上看是双方对案涉商品房归属问题产生的争议，本质上是哪一方可以优先实现债权的问题。对此，最高人民法院基于对消费者生存权这一更高价值的维护，通过出台一系列司法文件，确定了商品房消费者的房屋交付请求权优先于抵押权的弱者保护裁判规则。前述规则当中，虽然商品房消费者在执行程序中获得优先于抵押权人的保护，但这并不意味着抵押权不受保护，而是司法机关基于对商品房消费者的居住目的等因素考量，作出优先保护商品房消费者的制度安排。本案中，第三巡回法庭依法能动履职，在了解双方均有调解意愿的基础上，积极促成双方调解，让诉讼中原本处于对立的两方债权人，通过协商自愿确定各自债权获得清偿的比例，作为商品房消费者，孙亮、吴林居有定所；作为抵押权人，福明公司也未因开发商跑路而“血本无归”，纠纷得以实质化解，是人民法院能动履职的鲜活实践。