海南立法开先河托起自贸港安居梦

□ 法治日报全媒体记者 邢东伟 翟小功

发展安居房是海南省在住房保障领域的重要实践创新，其出发点是为了解决海南自由贸易港快速发展形势下本地居民和引进人才的住房困难问题，增进全省住房保障领域民生福祉。

近日，海南省六届人大常委会第三十一次会议审议通过了《海南自由贸易港安居房建设和管理若干规定》（以下简称《规定》），共17条，已于2022年1月1日起施行。《规定》填补了海南住房保障立法空白，并在全国各地共有产权住房立法领域首开先河。

立法保障住房领域民生福祉

海南省委、省政府高度重视住房保障工作，把解决好本地居民和引进人才住房问题作为海南自由贸易港最重要的民生工程之一，积极探索推进住房保障领域实践创新。

2020年以来，海南在海口、三亚、儋州、五指山、定安、陵水6个市县组织开展安居型商品住房建设试点工作，实施基层教师和医务人员住房专项保障行动，收到良好社会效果。

2021年12月，海南省人大常委会采用“小切口”“短篇幅”立法方式制定了《规定》，以地方性法规形式固化安居房的共有产权性质和保障性住房属性，确立安居房建设和管理的基础性制度，为全省住房保障事业健康发展提供法治保障，持续增进全省住房保障领域民生福祉，增强本地居民和引进人才的获得感。

《规定》充分彰显海南自由贸易港深化改革开放、推进制度集成创新的勇气和魄力，充分展现了省委、省政府在解决住房保障这一民生突出问题上的决心和担当。填补了海南省住房保障立法方面的空白，解决了住房保障工作缺乏法治支撑难题，为加快推动全省住房保障事业走上法治化轨道奠定基础。

《规定》完善了以安居房、保障性租赁住房、公租房为主体的海南自由贸易港特色住房保障体系，推动全省住房保障体系与国家住房保障工作顶层设计实现有效衔接。同时，突出了住房的居住基本属性，强化了住房保障民生、服务发展的基本功能，有利于缓解本地居民住房压力，健全人才引进配套政策，真正把安居房打造成为经济发展的“压舱石”、住房价格的“稳定器”、招才引智的“吸铁石”，确保海南自由贸易港改革和发展“红利”更多更公平惠及人民群众。

明确安居房性质与保障对象

《规定》结合海南自由贸易港建设实际，明确了安居房的保障范围、支持政策和上市交易等基本制度，从立法上解除了本地居民和引进人才关于住房保障的后顾之忧。

在开展安居房建设试点工作阶段，海南省将安居房定义为具有政策保障性质的商品住房。在工作实践中，由于安居房的性质不够清晰，导致其配套政策和基本制度设计不够明朗，成为制约其长远发展的根本问题之一。

为此，《规定》对安居房的性质进行了界定。首先，明确将安居房纳入保障性住房统一管理，确立安居房作为海南住房领域普惠性公共服务产品的地位。其次，明确安居房是实行政府与购房人按份共有产权的共有产权住房，可以适用国家关于共有产权住房的相关支持政策。

为确保安居房保障资源的准确、合理、有序配置，《规定》明确本省户籍居民家庭和引进人才为基本保障对象。例如，在海南省城镇无住房和无购房记录，或者家庭人均住房建筑面积低于所在市、县、自治县上一年度城镇居民家庭人均住房建筑面积。符合在海南连续两年缴纳城镇职工基本养老保险或者个人所得税，且每年在海南实际居住时间不少于183天等条件。

安居房建设是海南省未来一段时期的标志性民生工程之一，需要从顶层高度、全局角度作出整体性、系统性、制度性安排。《规定》明确规定，省政府负责全省安居房建设和管理的指导、督促和监督检查工作，市县政府负责组织实施本行政区域内安居房的建设和管理工作。省住建部门编制全省住房发展规划，市县政府编制本市县住房发展规划，统筹谋划和有序推进安居房建设发展。

全流程规范安居房建设销售

安居房的项目建设选址、建设标准、户型结构、工程质量等问题是社会各界关注的重点问题之一，《规定》从各方面作出专门规定。

《规定》明确应当根据国土空间规划、城市功能定位和产业布局，优先安排在交通便捷、生活和工作便利、配套设施完善的区域。建设标准上应当推行绿色建筑、装配式建筑和全装修建设方式，着力提升建设品质。

同时，明确安居房套型面积以一百平方米以下中小套型为主。要求安居房项目严格执行规划、建设基本程序和国家、海南省关于保障性住房建设的技术标准及强制性规定，落实建设、勘察等参建各方主体责任，确保工程质量安全。

当前，建设用地供需结构性矛盾是当前制约安居房发展的突出问题。《规定》提出，市县政府将安居房项目用地纳入土地利用年度计划，单列指标，优先安排，应保尽保。鼓励在符合规划的条件下城镇规划区、产业园区等人口聚集区域已供应的工业、仓储等存量非住宅建设用地依法改变用途用于建设安居房。

安居房纳入保障性住房管理后，其建设运营将享受国家和本省关于保障性住房的相关优惠政策，企业开发建设安居房将获得更大力度的支持。《规定》提出，减免行政事业性收费和政府性基金，享受税收优惠政策。按照国家规定取得住房公积金贷款、金融机构开发性、政策性融资支持及贷款利率优惠。

安居房是海南创新提出的住房类型，是实现房价收入比控制在10以内目标的重要手段。《规定》明确，安居房每平方米销售均价按照项目所在市县上一年度城镇居民家庭房价收入比不超过10倍确定，或者不得高于所在市县上一年度市场化商品住房销售均价的60%，具体价格由市县政府结合当地市场化商品住房均价、居民家庭收入等因素确定。

完善基本管理及其配套制度

在安居房试点工作阶段，社会各界对安居房基本管理制度提出了意见，例如安居房封闭流转年限长、上市交易规定不够清晰、无法解决改善性需求等。

针对这些问题，《规定》提出，安居房自签订购房合同之日起满十年的，可以上市交易。安居房上市交易时，购房人和政府按照产权份额获得出售住房总价款的相应部分。符合条件的，购房人可以申请换购一次较大户型的安居房。安居房在未达到上市交易年限内实行封闭流转制度。

《规定》采用小篇幅短法规方式，着眼于解决安居房建设和管理工作中最主要、最突出的问题。对于安居房建设和管理中涉及具体操作层面、技术层面的工作，《规定》明确由省政府根据本规定制定安居房管理办法、市县政府制定实施办法或者细则。要求省住建部门建立全省住房保障和房地产信息化管理平台，把安居房建设和管理工作纳入平台管理。

下一步，省政府将加快研究制定出台相关政策规定，健全安居房建设和管理各项制度，明确安居房申请、审核、公示、轮候、分配、定价、封闭流转、上市交易和换购等工作程序和要求，确保安居房工作平稳快速发展。

目前，国家没有住房保障方面的专门法律法规，一些违法骗取、使用保障性住房的行为屡禁不止。《规定》对违法行为设置较为严厉的处罚条款。对以欺骗、贿赂等不正当手段申请、购买安居房的，擅自改变安居房用途的，根据不同情形分别予以驳回申请、限制购房资格、收回所购住房、处以罚款、依法注销不动产权证、不良行为记入个人征信记录等方式惩处。

漫画/高岳