串串房甲醛超标租客如何维权

　　本报记者 姜东良 梁平妮

　　本报通讯员 李晨烁

　　看似精美、崭新的出租房，却是用的极其劣质的装修材料和家具。近期，租房市场出现的“串串房”乱象引发众多网友关注。“串串房”，也被称为“陷阱房”“贩子房”，是指炒房客以低价收购旧房子或者毛坯房，用极度节省成本的方式对房子进行装修，之后作为精装修房高价租售。据了解，此类“串串房”容易含有甲醛、苯等有害物质。而长期生活在甲醛浓度超标的房屋或者处于苯的气味环境中，可能会出现头晕、头痛、流泪、恶心呕吐、咳嗽胸闷等情况，严重的甚至可能诱发白血病，因此，“串串房”也被称为“白血病套房”。

　　《法治日报》记者在某社交平台搜索“串串房”字样，有不少网友爆出自己疑似租到“串串房”的经历。那么，如何避免租到“串串房”？如果不慎租了此类房屋，应如何维权？山东省济南市槐荫区人民法院法官李巧英在接受记者采访时表示，租客应充分了解房屋的环境质量，在签订租房合同时，通过明确房屋环境质量标准、检测义务、违约责任等，确保自身权益不受损害。

　　出租房甲醛超标引发身体不适

　　王某是一名在济南打工的年轻人，辛苦工作一天后，希望有一个舒适的栖息之所。为此，王某货比三家，最终选择承租党某的公寓房。2023年4月30日，王某与党某签订《房屋租赁合同》，押金1500元，租金共计4500元。租期一年，租金按季度支付。合同签订后，王某入住该房屋。

　　入住不久，王某便身感不适，身上起了许多红疹。王某怀疑承租的房屋存在质量问题，于2023年7月19日自行委托某鉴定机构对租赁房屋进行甲醛检测。检测结果显示案涉房屋甲醛超标，王某遂与党某协商解除合同，退还押金和租金。双方多次协商未果，王某便搬离案涉房屋，党某也已将案涉房屋另行出租。

　　越想越气的王某一怒之下将党某诉至槐荫法院，要求党某退还押金、租金并赔偿人身健康损害费5000元及检测费500元。

　　党某辩称，该鉴定系王某自行委托，不认可其主张的甲醛超标鉴定结论。身上起红疹的因素有很多，并不能确定是租住的房屋导致的，不同意退还和赔偿各类款项。

　　租房存在质量缺陷可解除合同

　　槐荫法院经审理认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人的核心义务是向承租人提供符合租赁用途，具有使用、收益价值的租赁物。在租赁物存在危及承租人的人身安全或者健康的情况下，出租人应对租赁物承担瑕疵担保责任。根据民法典第七百三十一条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。因此，为了保证承租人的人身安全或者健康，在租赁物具有危及承租人的安全或者健康的缺陷时，承租人可以随时解除合同，即使承租人对租赁物有瑕疵是明知的。

　　本案中，王某和党某签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有法律约束力，应属有效。双方均应当根据合同约定履行自己的相应义务，党某应当交付符合正常使用要求的房屋。若房屋室内甲醛超标、空气质量不合格，危及承租人身心健康，承租人可以随时要求解除合同。

　　根据民法典规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。若因甲醛超标导致合同解除，承租人有权以出租人交付房屋影响安全、健康为由，要求房东退还剩余的租金及押金，支付违约金或侵权损害赔偿金，并支付房屋空气质量不合格而产生的检测费用。

　　“关于租赁房屋缺陷导致的人身损害赔偿，按照租赁合同的性质，出租人有义务向承租人提供可以安全使用、收益的租赁物，当出租人提供的租赁物存在安全质量缺陷时，出租人对承租人承担违约责任。如果租赁物安全质量瑕疵造成承租人或者使用人的人身损害，承租人可以选择要求出租人承担合同违约责任或者侵权责任，构成了合同关系和侵权关系的竞合，承租人可以择一选择。”李巧英说。

　　如何认定因果关系成维权难点

　　在此类案件中，如何认定案涉房屋甲醛超标、当事人身体不适与涉案房屋甲醛超标是否存在因果关系，是当事人维权的难点，也是法院审理的重点和难点。

　　在李巧英看来，甲醛超标的事实应被法律所认定，才能切实保障承租人的权益，而认定的方式毫无疑问需要通过甲醛检测，甲醛检测看似简单，但如果不符合法定程序等要求，将难以达到维权的目的。“空气质量数据是动态的，会随着时间推移而不断发生变化。作为承租人，一定要注意及时留存相关证据。对空气质量进行检测时，双方均应在场。若出租人拒绝到场，需保留通知出租人到场的证据，如微信、短信、通话记录等等，表明曾通知过出租人。检测过程中，尽量全程录音录像，同时注意检测程序要规范。在这类诉讼中，出租方自认空气质量存在问题的书面材料、录音等证据尤其具有证明力，承租人应着重收集整理。”李巧英说。

　　另外，李巧英认为，承租人身体不适与承租房屋甲醛超标之间存在因果关系较难证明。对此，承租人应在承租案涉房屋期间前往医院进行诊断，提供由专业医疗机构出具的病历。

　　本案中，王某出示的检测报告虽系其自行委托检测，但一定程度可说明房屋存在甲醛、苯、甲苯等含量超标的高度盖然性。王某在起诉前已自行搬离房屋，党某也已将房屋收回并再次出租，且收回房屋后未及时再对房屋空气质量进行检测，致使房屋丧失了重新鉴定的条件，导致涉案房屋是否存在甲醛、苯、甲苯等含量超标处于无法查明的状态。

　　最终，本案经过法官充分地释法明理，双方本着互谅互让的原则达成一致：案涉租赁合同解除，党某当庭向王某支付各项费用合计3000元，王某当庭撤回起诉，纠纷最终得以化解。

　　租赁合同应明确双方责任和义务

　　在房屋租赁市场日益繁荣的今天，常常存在将房屋装修后快速对外出租的情况，而没有设置合理期限或者采取适当措施净化房屋内的空气，最终导致出租房屋内甲醛等有害物质超标，危及承租人身心健康现象时有发生。

　　李巧英表示，出租人应秉持诚信原则，忠实履行合同义务，提供满足法定及约定标准的房屋。同时，租客在签订租房合同时应注意以下几点：首先，要明确房屋环境质量标准，在租房合同中，租客应要求房东明确房屋的环境质量标准，可以要求房东提供相关的检测报告或证明文件。其次，应约定检测义务，在合同中约定房东有义务对房屋进行空气质量检测，并确保室内空气质量符合国家标准。同时，可以约定租客在入住前有权自行进行检测，并在发现甲醛超标时要求房东采取措施解决。再者，要明确违约责任，在合同中明确约定双方的违约责任。如果租客发现房屋甲醛超标且房东未能及时解决问题，租客有权要求房东承担违约责任并赔偿损失。

　　“总之，租客在签订租房合同时，应充分了解房屋的环境质量，明确双方的义务和责任，以确保自身权益不受损害。同时，通过实地考察、了解房东背景等方式，提高租房的安全性和舒适度。在此基础上，双方遵循合同约定，共同维护良好的租赁关系。”李巧英说。